Supera a Barcelona, que gana en pernoctaciones

Madrid se consolida como el principal destino urbano de España, con más de 10 millones de turistas

El turismo urbano español ha consolidado en 2025 los sólidos resultados alcanzados en los últimos años en sus dos principales destinos, Madrid y Barcelona. Ambas ciudades han alcanzado récords históricos con posicionamientos diferenciados, mostrando un comportamiento dual entre crecimiento y rentabilidad, según el informe '5 Claves: Madrid vs. Barcelona' elaborado por la consultora Colliers.

 

Madrid se ha consolidado como el principal destino urbano por volumen de viajeros, registrando 10,4 millones de turistas en 2025 y recortando distancias con la ciudad condal.

 

La capital alcanzó los 21,4 millones de pernoctaciones, impulsada por una demanda internacional que ya representa el 66% del total, liderada por visitantes norteamericanos, italianos y franceses.

 

Por su parte, Barcelona mantiene su hegemonía en el volumen total de pernoctaciones con 21,7 millones en 2025, apoyada en un modelo fuertemente internacional donde el turismo extranjero roza el 90%.

 

La estancia media sigue siendo superior en Barcelona (2,4 días) frente a Madrid (2,1 días), lo que evidencia una mayor duración del visitante en la capital catalana frente a la alta rotación de la madrileña.

 

EXPANSIÓN FRENTE A LIMITACIÓN URBANÍSTICA

 

En el ámbito de la oferta, Madrid destaca como el mercado más dinámico con 862 hoteles y 94.000 camas. El sector experimenta una transformación cualitativa hacia segmentos superiores, con una cartera de proyectos (pipeline) concentrada en el centro urbano y el eje Aeropuerto-IFEMA (cerca de 1.000 habitaciones en desarrollo en cada zona).

 

Por su parte la zona Centro concentra 20 proyectos orientados a las categorías de 4 y 5 estrellas.

 

Por el contrario, Barcelona opera en un mercado limitado por la regulación urbanística y la falta de suelo disponible, sumando 680 hoteles y 88.000 camas. Esta restricción frena la expansión del parque hotelero y orienta el mercado hacia la optimización y el reposicionamiento de los activos ya existentes.

 

Esta diferencia estructural provoca que, mientras Madrid aumenta su capacidad para absorber demanda futura, Barcelona consolida un modelo basado en la escasez, lo que presiona las tarifas al alza.

 

RENTABILIDAD E INDICADORES HOTELEROS

 

Barcelona mantiene el liderazgo en rentabilidad hotelera en España tras registrar en 2025 un RevPAR de 143,1 euros, una ocupación del 80,7% y una tarifa media diaria (ADR) de 177,4 euros.

 

Madrid, por su parte, estrecha el margen gracias a un crecimiento muy dinámico de tarifas, situando su RevPAR en 125,9 euros, la ocupación en el 73,9% y el ADR en 170,4 euros.

 

Estos datos reflejan una convergencia gradual entre ambos mercados, aproximando los precios de Madrid a los de Barcelona tras varios ejercicios de incrementos en el segmento de lujo.

 

INVERSIÓN HOTELERA Y PREVISIONES PARA 2026

 

El volumen de inversión dejó un comportamiento dispar en 2025. Así Barcelona lideró en volumen financiero, alcanzando los 649 millones de euros transaccionados en 15 operaciones.

 

Por su parte Madrid lideró en volumen de actividad con 22 operaciones, aunque con un importe total menor (360 millones de euros) debido a la escasez de oportunidades de gran tamaño.

 

De cara al futuro, las perspectivas para el sector siguen siendo muy favorables. Las estimaciones de Colliers para el primer semestre de 2026 sitúan el crecimiento de la inversión hotelera en ambas urbes por encima del 13% en comparación con el mismo periodo del año anterior, impulsado por el desarrollo de infraestructuras, el turismo de congresos (MICE) y la atracción de demanda internacional de alto valor.