El esfuerzo para comprar roza niveles de 2007

Los expertos avisan de riesgo de 'burbuja' de la vivienda por zonas

El esfuerzo hipotecario para adquirir vivienda ya se acerca a niveles de 2006-2007, tras subir los precios residenciales algo más de un 10% interanual en el segundo trimestre, pero los expertos descartan que el mercado se aproxime a un escenario de 'burbuja' generalizada, aunque avisan de riesgo "regional y específico", según se recoge en el 'XXII edición del Observatorio de la Valoración' de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

 

El 66% de panelistas de las sociedades de tasación y el 75% de los externos coinciden en que, pese a la magnitud de las subidas, éstas responden a fundamentos sólidos: demanda solvente, perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación mucho más estrictas.

 

Aunque los niveles de deuda hipotecaria siguen lejos de los de la crisis anterior, en el informe se avisa de tensiones localizadas. Así, en territorios como Baleares o Canarias, donde la demanda extranjera supera el 30% de las operaciones, la presión sobre precios es notable y en algunos segmentos se detectan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad.

 

Estas situaciones, aunque todavía minoritarias, reflejan que el riesgo de burbuja puede "ser regional y específico, más que generalizado en todo el país".

 

"Los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios", ha expuesto el secretario general de la AEV, Jorge Dolç, que ha urgido a una estrategia a medio y largo plazo que combine financiación, suelo y vivienda asequible para equilibrar el mercado.

 

LA PRESIÓN DEL ALQUILER SE EXTIENDE MÁS ALLÁ DE GRANDES CAPITALES

 

El alquiler residencial sigue siendo el gran foco de tensión. Así, las rentas del alquiler aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre, con una media nacional del 9%.

 

A diferencia de etapas anteriores, la presión no se limita ya a las grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación.

 

Además, todos los panelistas coinciden en que los alquileres seguirán creciendo en los próximos trimestres, mientras algunos anticipan cierta moderación en el ritmo, ninguno prevé una corrección significativa a corto plazo.

 

Entre las causas más citadas destacan la escasez de oferta estructural, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler o la presión del alquiler turístico, que compite con la vivienda de residencia habitual.

 

En cuanto a las posibles soluciones, la práctica totalidad de los expertos señala que la clave está en incrementar la oferta disponible, aunque dos panelistas defienden medidas mixtas, como regulaciones de corto plazo o combinadas con límites al alquiler turístico. La mayoría rechaza una regulación generalizada.

 

LA FALTA DE OFERTA Y FINANCIACIÓN PODRÍAN MODERAR LA COMPRAVENTA

 

Respecto a las compraventas, tras mostrar un fuerte dinamismo en 2024 e iniciar el primer trimestre del año con 177.000 operaciones, la mayoría de los expertos (77%) cree que este ritmo podrá mantenerse durante 2025, apoyado en la relajación de la política monetaria, el crecimiento demográfico y el dinamismo de la demanda internacional.

 

Sin embargo, algunos advierten de que la falta de oferta y el agotamiento financiero de ciertos hogares podrían provocar una moderación en la segunda mitad del año.

 

En relación a la demanda extranjera, el 85% de los panelistas considera que esta demanda seguirá presionando al alza los precios en mercados locales específicos, dificultando el acceso para la población residente, tras haber representado en 2024 el 18,5% del total de operaciones, con especial impacto en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid.

 

AYUDAS PARA FACILITAR EL ACCESO A JÓVENES

 

El informe pone de relieve que cuatro de cada diez operaciones se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores, lo que para la mayoría de panelistas (77%) penaliza especialmente a los compradores primerizos, que carecen de ahorro previo y dependen de hipotecas.

 

Por ello, el 62% de los panelistas internos considera necesario reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes, aunque el informe precisa que entre los panelistas externos la opinión está dividida a la mitad, lo que refleja una falta de consenso claro sobre la eficacia de estas medidas.

 

EL SISTEMA BANCARIO ESTÁ PREPARADO PARA UN NUEVO CICLO DE EDIFICACIÓN

 

El 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente y sin restricciones de liquidez como en el pasado, pero el 77% defiende diseñar una política crediticia específica que apoye tanto a promotores medianos y pequeños como a compradores de primera vivienda.

 

En el informe se recoge un aumento de la actividad promotora, con un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más de terminadas, junto a un repunte del crédito promotor (+3,5%). Pese a ello, solo el 23% de los panelistas considera que estos datos permiten hablar de una recuperación sostenida, frente al 77% que lo rechaza por prematuro.

 

Por su lado, el consumo de cemento se mantiene estancado, los costes de construcción acumulan un incremento del 40% desde 2019 y la falta de mano de obra cualificada sigue siendo un freno.

 

PRIORIZAR LA VIVIENDA ACCESIBLE

 

El 61% de los expertos considera que la política de vivienda debe priorizar la vivienda accesible frente a fórmulas puramente de mercado, especialmente en grandes ciudades donde los precios han alcanzado niveles muy elevados.

 

El informe precisa que sólo un 8% de los panelistas considera que el crédito sea el factor crítico para desbloquear el acceso a la vivienda, frente al 92% que lo rechaza y señala factores estructurales como el suelo, los costes y la falta de vivienda pública.