¿Cómo queda la plusvalía municipal ante las nuevas modificaciones?

 

 

A finales del pasado mes de octubre, en un cambio de juego que ha alegrado a muchos propietarios, el Tribunal Constitucional dio un paso adelante y dictaminó que el cálculo de la plusvalía municipal es nulo. Incluso inconstitucional, a juicio del magistrado Ricardo Enríquez como bien declaró a los medios. Y es que, según el Constitucional, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) acaba por afectar siempre negativamente al contribuyente. 

 

Quien, a causa de un cálculo que inmutablemente determina que existe una revalorización del terreno, aunque no la haya, debe pagar el impuesto de las supuestas ganancias.  

 

Tanto es así que no es de extrañar la avalancha de reclamaciones de los últimos años a causa del mal sistema de cálculo del IIVTNU. Especialmente, y bajo el amparo de un bufete de abogados efectivo para tomar partido, porque la administraciónprocedía a cobrar la plusvalía municipal en casos de venta a pérdidas. Pero, dictaminada ya su nulidad, concretamente la de los artículos 107.1, 107.2 y 107.4 de la Ley reguladora de las haciendas locales, quedará a decisión del Gobierno dar el próximo paso. Tanto si se trata de readaptar la plusvalía municipal al dictamen del Constitucional como suprimir los artículos mencionados de la Ley.

 

 

A efectos prácticos, la plusvalía municipal o IIVTNU es el impuesto que debe pagar un propietario al ayuntamiento por vender o transmitir su propiedad. Entendiendo que éste ha obtenido un beneficio del valor del terreno sobre el que dicho inmueble o finca se construyó. Así, el cálculo del impuesto presupone que el propietario saca partido de la revalorización del terreno tras la venta, a pesar de que esto no siempre suceda. De este modo, la administración grava como tributo directo dicho incremento de valor, partiendo de un cálculo donde se tiene en cuenta el período de supuesto incremento de valor y el coeficiente a aplicar sobre éste que habrá de recibir el ayuntamiento.

 

Abordando el cálculo, hasta ahora se efectuaba multiplicando el valor del terreno en el momento del devengo —obtenido de distinto modo según caso— por el coeficiente correspondiente al periodo de generación de valor —cuyo límite está fijado por la ley. Tomando un ejemplo de venta a pérdida, el antiguo cálculo del IIVTNU para un inmueble adquirido en 2007 por 300.000 euros y vendido este año por 10.000 euros menos, con un valor catastral del suelo en 25.000 euros, comportaría pagar a pesar de la pérdida 3.360 euros. Resultado de la base imponible —valor catastral x porcentaje x años— multiplicada por el tipo de gravamen —base imponible x 30% como máximo.

 

 

La introducción a los cambios de la ley toma como objetivo evitar que un individuo deba pagar un impuesto sobre un beneficio que jamás obtuvo. De este modo, el contribuyente ahora podrá elegir entre la plusvalía real —la diferencia entre el valor de adquisición y de venta del terreno— o una nueva estimación objetiva. Unas opciones que afectan directamente sobre la base imponible. Ya que, mientras que la plusvalía real la sitúa como resultado del porcentaje del valor del suelo sobre el valor total multiplicado por la plusvalía, el sistema objetivo sitúa la base imponible como resultado del valor catastral del suelo por el coeficiente.

 

En un ejemplo práctico, tomando una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros y vendida este año por 350.000, con un valor catastral de 100.000 euros —60% el suelo y 40% la construcción—, escogeríamos el sistema con la cuota menor. Siguiendo el ejemplo, la plusvalía real supondría 24.000 euros, mientras que el sistema objetivo se situaría en 10.200. Al multiplicarse por el 30% como tipo máximo legal de gravamen, resultando en una cuota de 3.060 euros en el sistema objetivo y de 7.200 en la plusvalía real. En suma, tratándose de una modificación que permite al contribuyente escoger la elección menos contundente para con su gestión de la compraventa.

 

 

Gracias a esta modificación, ahora también es posible seguir reclamando el dinero perdido en la plusvalía municipal como consecuencia de una venta a pérdidas. Según las estimaciones, más de medio millón de viviendas están afectadas por el cálculo realizado hasta el momento. Por ello, son muchos los propietarios que están empezando a tomar partido, contratando abogados especializados en derecho tributario para interponer un recurso ante su ayuntamiento. Recordando que, si la administración no responde al reclamo, acudir a la vía judicial para encauzar una demanda como recurso contencioso administrativo debe ser el siguiente paso.

 

Ya es suficiente duro vender una propiedad por un valor menor al de su adquisición como para, además, ser víctima de un mal cálculo tributario. Ahora, a partir de las nuevas modificaciones, no sólo debemos tener en cuenta las opciones para pagar como mejor convenga la plusvalía municipal. Sino que  hora de tender la mano legal en el asunto y saldar cuentas. Al fin y al cabo, la ley existe para ser revisada y readaptada en aras de satisfacer a su principal beneficiario: la sociedad. Del mismo modo, así se da la disposición de la abogacía a ayudar en estas cuestiones. Una mano amiga con la que recuperar lo perdido y reestructurar el cauce de nuestra estabilidad.